A Milano è allarme per gli uffici: l’86% è obsoleto. E’ la città ‘peggiore’ in Europa
Il patrimonio degli uffici europei è sempre più diviso tra edifici moderni e competitivi e immobili destinati a perdere attrattività se non vengono rinnovati. A guidare la classifica del rischio è Milano: secondo il rapporto Rethinking European Offices 2030 di Cushman & Wakefield, circa l’86% degli uffici presenti in città potrebbe risultare obsoleto o necessitare di importanti interventi entro i prossimi quattro anni. Seguono Barcellona, Stoccolma e Parigi, vicine all’80%, mentre Madrid si ferma al 78%, Amsterdam al 77% e Londra al 76%.
Il fenomeno riguarda i cosiddetti stranded assets, immobili che, a causa di consumi energetici elevati, caratteristiche superate o localizzazioni meno strategiche, diventano più difficili da affittare, vendere o finanziare. A pesare sono anche le nuove regole ambientali, le richieste degli investitori e delle banche e le preferenze delle aziende, sempre più orientate verso sedi efficienti e di qualità. Lo smart working, inoltre, ha ridotto la domanda soprattutto per gli uffici secondari.
In questo scenario, gli investimenti per la sostenibilità non rappresentano più soltanto un modo per aumentare il valore degli immobili, ma diventano una spesa necessaria per evitare la perdita di valore. Una riqualificazione completa può richiedere tra il 5% e il 12% del valore dell’edificio, mentre nei casi di forte obsolescenza il riposizionamento può superare il 70%. Se i lavori vengono finanziati attraverso nuovo debito, aumentano però la pressione finanziaria e i rischi per le società proprietarie.
Il mercato premia quindi gli edifici di fascia alta, capaci di attirare aziende e investitori, mentre quelli meno efficienti subiscono il cosiddetto brown discount, cioè una riduzione del valore legata alle loro caratteristiche ambientali e funzionali.
Una possibile soluzione è la riconversione. In Italia, secondo Savills, dal 2022 sono stati investiti circa 1,5 miliardi di euro per trasformare uffici non più competitivi in strutture con altre destinazioni. Il 56% degli interventi riguarda il settore dell’ospitalità, mentre il 40% è destinato al residenziale. Roma punta soprattutto sugli hotel, Milano sulle abitazioni.
Gli immobili costruiti negli anni ’80 e ’90, se acquistati a prezzi ridotti, possono così trovare una nuova vita come alberghi, studentati, abitazioni, cohousing o residenze di fascia alta. La crescente distanza tra i rendimenti degli uffici migliori e quelli secondari evidenzia infatti sia il rischio degli asset obsoleti sia l’opportunità economica offerta dalla loro trasformazione.
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