Milano – Nuova “follia” immobiliare. Mini case da 15 mq a 3.700 euro

Mini case in affitto a prezzi stellari e le nuove regole sull’abitabilità

A Milano, il mercato immobiliare continua a sorprendere con affitti elevati per spazi minuscoli: si trova in locazione un monolocale di appena 15 metri quadrati per ben 3.700 euro al mese.

Le Regioni possono decidere regole più stringenti
Dall’entrata in vigore del decreto Salva Casa (Dl 69/2024), convertito in legge con modifiche più permissive rispetto alla versione iniziale, è emerso un problema costituzionale legato all’articolo 117, che prevede la competenza concorrente tra Stato e Regioni in materia di governo del territorio. Mentre la Sicilia aveva inizialmente espresso riserve sulle nuove disposizioni senza poi modificarle significativamente, la Sardegna ha deciso di non applicare le norme relative ai minimi dimensionali e alle altezze interne delle abitazioni.

Cosa cambia con il Salva Casa
Il decreto ha aggiornato l’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia, introducendo una maggiore flessibilità nei parametri di abitabilità. Ora un tecnico abilitato può certificare la conformità igienico-sanitaria di:

Ambienti con altezza minima di 2,40 metri (anziché 2,70 metri previsti in precedenza).
Abitazioni monostanza per una persona con superficie minima di 20 metri quadrati e per due persone di 28 metri quadrati, contro i precedenti limiti di 28 e 38 metri quadrati rispettivamente.
Queste modifiche sono particolarmente vantaggiose nelle grandi città, dove la domanda di affitti brevi è in costante crescita e spesso vengono proposti alloggi di dimensioni ridotte come soluzioni abitative alternative, anche se talvolta poco confortevoli. Tuttavia, la Sardegna sta per ripristinare i limiti precedenti, mantenendo standard più rigorosi.

Micro abitazioni tra vendita e affitto
Quando si tratta di immobili sotto i limiti dimensionali previsti dalla normativa, bisogna distinguere tra compravendita e locazione.

Vendita: Un’abitazione con altezza o metratura inferiore agli standard attuali può essere venduta solo se costruita prima del 18 luglio 1975 e non ha subito ristrutturazioni che ne abbiano modificato le caratteristiche. Se l’immobile è stato realizzato o modificato dopo tale data, non può ottenere l’agibilità. Ciò non impedisce la vendita, ma il nuovo proprietario dovrà essere consapevole che non potrà richiedere la residenza, con conseguenze fiscali, come l’impossibilità di ottenere l’esenzione dall’IMU.
Affitto: Nel mercato delle locazioni, il problema è meno rilevante. La residenza potrebbe essere un ostacolo, ma molte di queste unità abitative sono pensate per soggiorni brevi, come per studenti o lavoratori temporanei.
Non è possibile quantificare con precisione quante micro case siano presenti nelle grandi città, ma l’analisi degli annunci immobiliari aiuta a delineare il mercato.

I prezzi delle mini case 
Un’analisi su Immobiliare.it a febbraio 2025 evidenzia come le micro abitazioni siano diffuse nelle città più grandi, con prezzi che variano notevolmente:

Milano: 56 unità in vendita, con il prezzo più alto a 275.000 euro per 20 metri quadrati in zona Buenos Aires. Per l’affitto, ci sono 82 annunci, tra cui un monolocale di 15 metri quadrati a Missori per 3.740 euro al mese.
Roma: 106 case in vendita, con il prezzo massimo di 336.000 euro in zona Colosseo; 48 case in affitto, con la più cara a 1.800 euro per 15 metri quadrati in zona Mazzini.

Insomma, le mini case sono ormai una realtà consolidata nelle grandi città, spesso viste come opportunità di investimento piuttosto che come soluzioni di lungo termine. Il decreto Salva Casa ha semplificato le norme per rendere più commerciabili questi immobili, ma Regioni come la Sardegna stanno opponendo resistenza per mantenere standard più elevati di abitabilità. Il mercato, tuttavia, sembra già adattarsi a queste nuove dinamiche, con prezzi che continuano a salire nonostante i vincoli normativi.